Сегодня обзор ЖК Белый Сад, недалеко от Московского района.
⠀
Плюсы и минусы. Примерный расчёт ипотеки.
⠀
Плюсы:
✅Низкий ценник за квадратный метр
Тут трёшку можно купить за 6млн 400 тыс
⠀
✅Дом сдан, тоесть ключи получаете сразу!
⠀
✅Отделка «под ключ» уже включена в стоимость
⠀
✅Есть рядом действующий детский сад и школа
⠀
✅Рядом перед комплексом яблоневый сад.
⠀
✅Никакой стройки рядом.
⠀
✅Отдельно стоящий Жк введён в эксплуатацию и активно заселяется.
⠀
✅Есть своя собственная котельная.
⠀
Из минусов:
⛔Это Лен. область. Кому принципиальна городская прописка не подойдёт.
⠀
⛔✅До метро звёздная 15-20 минут транспортом( этот пункт я рассматриваю и как плюс и как минус)
⠀
⛔Ближайший торговый центр расположен в 20 минутах езды транспортом
⠀
⛔Нет широкого разнообразия магазинов и развлечений
⠀
Итак дано:
3Е - евротрешка
5717700- стоимость (цена соответствует квартире в наличии на 11.03.21)
80.000- цена за квадратный метр
⠀
Ипотека под 6%
Первоначальный взнос20%
Срок 360 месяцев
Ежемесячный платёж 27.000
⠀
P.S. Пишите в личные сообщения и я отправлю вам варианты, которые ещё есть в продаже. Помогаю по новостройкам без агентской комиссии !☝Одобрение ипотеки, подбор новостройки и весь документооборот при покупке квартиры на мне 👌
⠀
#жилойкомплекс
#жилойдом
#квартирастудия
#евротрешка
#квартирасотделкой
#отделкаподключ
#ипотекавсем
#ипотечныйброкер
#квартирныйвопрос
#квартирамечты
#ленинградскаяобласть
#трешка
#купитьквартируспб
#купитьновостройку
#агенствонедвижимости
#агент

С использованием эскроу-счетов в Петербурге продается пока менее 10% квартир на первичном рынке. Когда новые правила заработают в полную силу и стоит ли гнаться за уходящим поездом ДДУ?

Развенчиваем популярные мифы о способах приобретения новостроек.

Миф № 1: эскроу — единственная схема

С 1 июля 2019 года рынок новостроек окончательно перешел на проектное финансирование и хранение средств дольщиков на эскроу-счетах, доступ к которым застройщик получает только после сдачи дома.

У новой схемы много сторонников — она призвана окончательно решить проблему обманутых дольщиков: если стройка будет заморожена, покупатель получит свои средства обратно. Но она неминуемо ведет к удорожанию жилья из-за появления посредника в виде банка, дающего кредит девелоперу.

ПО НАБЛЮДЕНИЯМ РИЭЛТОРОВ, ПОКУПАТЕЛИ РАЗДЕЛИЛИСЬ НА ДВА ЛАГЕРЯ: ОДНИ ХОТЕЛИ КУПИТЬ ДЕШЕВЛЕ, ПО ДДУ, ДРУГИЕ — ПО НОВОЙ НАДЕЖНОЙ СХЕМЕ. ПРИЧЕМ ВТОРЫХ БЫЛО НЕМАЛО, ЧЕМ И ОБЪЯСНЯЮТСЯ ХОРОШИЕ ПРОДАЖИ В ПРОЕКТАХ, РЕАЛИЗУЕМЫХ С ЭСКРОУ-СЧЕТАМИ.

Сами девелоперы переходить на проектное финансирование не торопились, а старались вывести на рынок максимальное число объектов, реализуемых по старой схеме. Правительство РФ им это разрешило, утвердив весной 2019-го критерии: если застройщик им соответствует, он имеет право довести проект при участии ДДУ. Подобным шансом воспользовались многие застройщики.

В итоге, по данным маркетплейса недвижимости «М2Маркет», на конец 2019 года через эскроу-счета в Петербурге реализовывалось лишь 14 проектов, пять из которых допускают продажу по старой схеме или переуступку. Суммарная запроектированная площадь в них равнялась около 400 тыс. кв. м. Для сравнения: количество проектов, реализуемых по старой схеме, в Петербурге составляет около 200.

Из 10 проектов, вышедших на рынок после 1 июля 2019 года, с использованием эскроу-счетов продаются только два.

«Все компании, чьи комплексы полностью или частично перешли на эскроу-счета, работают в отрасли не первый год, большинство из них имеют солидный портфель: ЛенСпецСму, ЦДС, Главстрой, Glorax, RBI, Veren, Росстройинвест. Больше всего проектов по новой схеме представлено у RBI (три ЖК), на втором месте — Росстройинвест (два ЖК)».
Роман Строилов,


Больше всего новостроек, реализуемых с участием эскроу, в бизнес-классе и элитном сегменте: 18 и 20% соответственно. «Причиной является малочисленность сегментов и, как следствие, зависимость от политики основных игроков. Так, например, компания RBI перевела все свои новые проекты на новую схему финансирования», — комментируют в аналитическом отделе «М2Маркет». В сегменте экономклассе с участием эскроу реализуется 14% объектов, в сегменте комфорт-жилья — всего 5%.

Миф № 2: объекты с эскроу дороже

Когда переход рынка на новую схему стал очевидным, то есть с лета 2018 года, цены поползли вверх: сначала на новостройки, а затем — и на вторичное жилье. В итоге к лету 2019 года стоимость квартир, выставленных на продажу по старой и новой схемам, отличались незначительно.

Как уточняет Роман Строилов, сейчас говорить о глобальном влиянии эскроу-счетов на цены недвижимости Петербурга не приходится. Анализ корпусов в каждом проекте с сопоставимым сроком сдачи показал, что существенная разница в ценах на квартиры, продающихся через эскроу-счета и по старым правилам, зафиксирована только в двух проектах: ЖК Terra и ЖК «Черная речка».


ЖК «Черная речка»

«В этих жилых комплексах наценка за квартиру в корпусах, реализуемых по новым правилам, составляет примерно 8–10 тыс. руб. за 1 кв. м по сравнению с аналогичными лотами в других корпусах на аналогичной строительной стадии, но без эскроу. Во всех остальных случаях проекты находятся на одном ценовом уровне с прежними показателями», — отмечает эксперт.

ЦЕНЫ В ЖК, КОТОРЫЕ ПРОДАЮТСЯ ПРИ УЧАСТИИ ЭСКРОУ, ПРАКТИЧЕСКИ НЕ ИЗМЕНИЛИСЬ ПОСЛЕ 1 ИЮЛЯ 2019 ГОДА: В ЕДИНИЧНЫХ ПРОЕКТАХ ОНИ ВЫРОСЛИ НА 2–4% НА ОПРЕДЕЛЕННЫЕ КВАРТИРЫ.

Специалисты объясняют это регулярной ценовой политикой и финансовым планом компаний, а не переходом на новые условия.

Миф № 3: нужно успеть купить по старой схеме

Сегодня, когда на рынке действуют обе схемы продажи новостроек, покупателю не всегда по силам объективно оценить плюсы и минусы каждой. Тем более понять, как именно реализуется тот или иной проект, зачастую не так просто: для этого понадобится беседа с представителем компании-застройщика.


В реальности обе схемы имеют свои преимущества и недостатки и находят своего покупателя.

#ruhouse #redstyle #недвижимость #спб #Санкт_Петербург #Москва #Крым #Дубаи #дом #уют #ремонт #проектирование #счастье #все_операции_с_недвижимостью #коммерческая_недвижимость #квартиры #дом #покупка #продажа #аренда #сделка #ликвидность #инвестиции #новостройки

Договор купли-продажи недвижимости: зачем он нужен и как его составить

Договор купли-продажи (ДКП) — соглашение о том, что продавец передаст покупателю определенную вещь, когда получит за нее оплату. Договор купли-продажи нужен, чтобы подтвердить переход права собственности на товар от продавца к покупателю.

ДКП по недвижимости заключается на «вторичку», то есть на готовый объект недвижимости, на который ранее было зарегистрировано право собственности. Продавец при этом обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор купли-продажи — широкое понятие, он может быть устным (когда вы покупаете продукты на рынке) и письменным (например, покупка машины или дома).

В сделках с недвижимостью ДКП должен быть письменным в любом случае, даже если он заключается между друзьями или родственниками. На основании этого договора в Росреестре регистрируется переход права собственности.

Договор купли-продажи могут заключать и граждане между собой, и гражданин с компанией, и две компании.

В любом случае в сделке принимают участие как минимум две стороны:
✓ Продавец — тот, которому принадлежит объект недвижимости
✓ Покупатель — тот, к кому после завершения сделки переходит право собственности на объект договора
При необходимости в сделке могут принимать участие доверенные лица, которые представляют интересы сторон.

Нужен ли заверять ДКП у нотариуса
В законе определены случаи, когда ДКП должен быть в обязательном порядке удостоверен нотариусом. Во всех остальных случаях ДКП на недвижимость может быть заключен в простой письменной форме.

Основные случаи, когда нужен нотариус, если вы продаете или покупаете:
✓ Долю в квартире или доме — ч. 1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
✓ Квартиру вашего ребенка или человека, над которыми вы осуществляете опеку, — ч. 2 ст. 54 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
✓ Квартиру с условием, что вам будут пожизненно выплачивать средства на ваше содержание — ренту, — ст. 584 ГК РФ

В большинстве остальных случаев договор не надо заверять у нотариуса, достаточно соблюсти все требования, которые описаны в гражданском кодексе: указать стороны сделки, объект покупки, стоимость и порядок оплаты, условия передачи.

Как составить договор купли-продажи

ДКП — важная вещь, особенно когда речь идет о многомиллионной сделке. Если вы не уверены в правильности оформления договора купли-продажи, проконсультируйтесь с юристом.
Если вы решили оформить договор самостоятельно или просто хотите лучше разбираться в вопросе, обратите внимание на следующее — в ДКП необходимо прописать стороны, объект покупки, стоимость и порядок оплаты, условия по передаче.

✓ Стороны. То есть все владельцы и покупатели недвижимости, которая продается.
✓ Предмет договора. Опишите его максимально подробно. Укажите адрес объекта недвижимости, тип (квартира, земельный участок, дом с земельным участком), размер (общая площадь квартиры, площадь земельного участка), кадастровый номер.
✓ Цена. В договоре обязательно нужно указать стоимость объекта. Стоимость должна быть указана в российских рублях.
✓ Источники средств. То есть деньги покупателя. Средства могу быть собственные или с привлечением ипотеки.
✓ Порядок оплаты. Вносится ли аванс или задаток до подписания договора, как и в какой срок передаются денежные средства.

#ruhouse #redstyle #недвижимость #спб #Санкт_Петербург #Москва #Крым #Дубаи #дом #уют #ремонт #проектирование #счастье #все_операции_с_недвижимостью #коммерческая_недвижимость #квартиры #дом #покупка #продажа #аренда #сделка #ликвидность #инвестиции #новостройки

В 2021 году в Приморском районе Петербурга появится новый променад

В Смольном также рассматривают варианты улучшения территории у Охты, Смоленки, Карповки и реки Оккервиль.

Комитет по градостроительству и архитектуре подготовил концепцию устройства набережной Большой Невки в Приморском районе. Реновации подвергнут участок от 3-го Елагина моста до парка имени 300-летия Петербурга. Вдоль береговой линии появятся непрерывные пешеходные и велосипедные маршруты с транзитом под ЗСД и Яхтенным мостом. Если бюджетные деньги на этот проект выделят, то в 2021 года в рамках концепции создадут набережную протяженностью около 3 км. Проект предусматривает укрепление берега, где используют гранитные наброски, организуют зоны отдыха со спуском к воде и озеленят территорию. Как пишет издание со ссылкой на КГА, работу над проектом продолжит администрация Приморского района. Предварительная стоимость проекта пока неизвестна.

#ruhouse #redstyle #недвижимость #спб #Санкт_Петербург #Москва #Крым #Дубаи #дом #уют #ремонт #проектирование #счастье #все_операции_с_недвижимостью #коммерческая_недвижимость #квартиры #дом #покупка #продажа #аренда #сделка #ликвидность #инвестиции #новостройки

Что будет с ценами на недвижимость в 2020 году?

Какие факторы будут влиять на российский рынок недвижимости в 2020 году, как изменятся цены на жилье и будут ли выгодны инвестиции в квартиры?

В 2019 году недвижимость в России дорожала. Например, цены на «вторичку» выросли в 102 из 120 городов с населением более 100 тыс. человек.

В Москве и Санкт-Петербурге стоимость жилья обновила исторический максимум — 200,5 тыс. (на 4,2% дороже, чем в прошлом году) и 124,6 тыс. (прирост на 5%) рублей за один квадратный метр.

А что будет с ценами на недвижимость в следующем году?

Юлия Зубарик, основатель градостроительного бюро:

«В этом году Россия впервые за пять лет стала наращивать темпы жилищного строительства. Пока достаточно робко — по многоквартирным домам всего на 1,9%, но динамика ввода жилья положительная, и она должна продолжиться и в следующем году.

В 2019 году наблюдались случаи интенсивного роста цен на жилье. Повышение расценок происходило на фоне подготовки перехода к проектному финансированию и эскроу-счетам. В результате цены выросли, при том что по новым правилам на сегодняшний день работает меньше половины застройщиков. Спрос при этом сократился или остался на том же уровне.

Логично предположить, что в 2020 году рост цен на жилье замедлится, по крайней мере в первом полугодии: покупатели должны привыкнуть к новому уровню цен, адаптироваться к ним и ситуации в целом.
Дмитрий Лебедев, эксперт по инвестициям в недвижимость:

«В настоящее время в мировой и российской экономике сложилась благоприятная ситуация для рынка недвижимости, которая сохранится в 2020 году. Денег на рынках капитала много, а проектов, которые могут приносить инвесторам стабильный доход, становится меньше. В этих условиях вложения в недвижимость являются привлекательным средством сохранения капитала.

В России люди предпочитают инвестировать в недвижимость, что вполне объяснимо. При таких вложениях инвестор получает реальный актив, который можно пощупать, а не выписку со счета.

Более того, получать кредиты на покупку недвижимости становится все проще. В соответствии с политикой руководства страны, ставки по ипотеке будут снижаться, требования к заемщику упростятся, первоначальный взнос уменьшится. Все это расширит базу потенциальных покупателей, рынок недвижимости станет более динамичным.

Рынок недвижимости в 2020 году будет поддерживать практическое отсутствие риска банкротства заемщика.

Для этого в 2019 году были введены эскроу-счета для покупки недвижимости в новостройках. На этих банковских счетах хранятся деньги покупателей недвижимости до момента окончания строительства. И только после этого средства перечисляются застройщику. Строительство осуществляется целиком на кредитные средства. В случае банкротства девелопера деньги в полном объеме возвращаются покупателю недвижимости.

Бурного роста предложений на рынке недвижимости быть не может, ему просто неоткуда взяться. Ведь процесс строительства долгосрочный, и неожиданно ничего появиться не может. Теоретически может произойти резкое уменьшение спроса на недвижимость, что повлечет за собой падение цен. Но сейчас ничто этого не предвещает.

Что касается цен на квартиры в столице, средние цены по городу стабильны и растут ежегодно на несколько процентов. Эта тенденция сохранится и в 2020 году — цены будут незначительно повышаться. Стоимость жилья в новостройках будет расти быстрее, чем стоимость квартир на вторичном рынке.

Факторы, влияющие на ценообразование, будут носить более локальный характер. Например, часто там, где начинается массовое строительство жилья, цены на вторичку проседают, ликвидность объектов падает.

И наоборот, в тихих и спокойных районах цены показывают положительную динамику. Значительным фактором становится доступность общественного транспорта. Стоимость объекта возрастает, если недалеко от дома появляется новая станция метро или МЦК. Заметно изменение цены на улицах, попавших в программу городского благоустройства. После проведения озеленения, расширения тротуаров, замены освещения цена предложения квартир увеличилась выше среднерыночной.

Надежда Седова, профессор кафедры национальной и региональной экономики Российского экономического университета им. Г. В. Плеханова:

«В 2020 году рынок недвижимости поддержит снижение процентных ставок по ипотеке до 7%, при условии понижения ключевой ставки до 5,5%. Также рынок поддержат рост реальных располагаемых доходов населения и создание государством условий для застройщиков, при которых возможно увеличение объемов вводимого жилья.

А обвалить рынок могут обратные факторы (рост ставок, падение реальных доходов населения) и снижение цен на нефть до 40 долларов за баррель.

При нынешних темпах роста цены на жилье и на первичном, и на вторичном рынке будут стабильны, и можно ожидать подорожания «квадрата» в пределах инфляции. В то же время при значительном увеличении объемов строящегося жилья возможно снижение стоимости жилья в некоторых регионах.
Если говорить об инвестициях в недвижимость, они могут быть выгодны при соблюдении двух условий. Первое — покупка на начальной стадии строительства, когда цена ниже аналогичного на 30%. Второе — жилье расположено в уникальном месте и/или имеет уникальную планировку и обладает при этом ценой ниже рынка на 20% и более.

Владимир Прохоров, член генсовета «Деловой России»:

«Очевидно, что в 2020 году рост цен на первичную недвижимость продолжится. Застройщикам придется искать баланс между желанием заработать и удержанием спроса. В течение 2−3 лет на рынке не останется жилья, реализуемого по договорам долевого участия. Тем, кто будет строить на деньги банков, придется заложить стоимость кредитного продукта в цену недвижимости. У этой категории девелоперов не будет возможности для инициации крупных акций и предоставления рассрочки, ведь на счета эскроу надо переводить сразу всю сумму. Опасаясь риска неплатежей, банки будут финансировать только объекты с доказанной маржинальностью и гарантированным спросом, подтвержденным опытом прошлых лет. При такой ситуации с рынка будет уходить не только малый бизнес, но и новая волна неплатежеспособных покупателей жилья эконом-класса. Именно этот сегмент демонстрирует сейчас самое явное падение спроса.

Эпоха дешевого «эконома», долгостроев и обманутых дольщиков уходит в прошлое.

До цивилизованного рынка, ради которого законодатели затеяли кардинальные перемены, нам придется еще преодолеть падение спроса и ряд неизбежных банкротств. Очевидно, что рынок движется по пути монополизации. Качественное предложение и платежеспособный спрос уравновесятся на более низком в сравнении с предыдущим активным периодом уровне.

Михаил Хорьков, заместитель председателя комитета Российской гильдии риэлторов:

«В следующем году стоит ожидать оживление спроса на ипотечные кредиты. Произойдет оно за счет снижения ставок. Во второй половине 2019 года мы уже стали свидетелями уменьшения ключевой ставки Центробанком. Коммерческие банки должны последовать вслед за этим и скорректировать ипотечные ставки.

Предложение на крупных городских рынках жилья в 2019 году остается высоким, а спрос в основном снижается. Надежды девелоперов на 2020 год связаны как раз с уменьшением ипотечной ставки. Это должно поддержать спрос на жилье. Но в условиях экономической стагнации вряд ли приведет к заметному изменению цен. Формально уже в середине 2019 года рынок перешел на работу с эскроу-счетами и проектным финансированием. Однако фактически реальная практика будет нарабываться, начиная с 2020 года.

Анна Виноградова, президент некоммерческой организации «Рустайм»:

«Центробанк снижал ключевую ставку летом и в конце октября этого года, а рынок жилья получал мгновенный эффект в виде взбодрившегося спроса и роста цен. По данным управления Росреестра по Москве, число ипотечных сделок на первичном и вторичном рынке выросло в октябре больше чем на 21% по сравнению с сентябрем, а спрос только на вторичном рынке увеличился на 26%. В этом случае, кроме удешевления ипотеки, работает еще и снижение ставки по депозитам. Население, видя, что депозиты не вполне оправдывают ожидания, предпочитает вкладываться в покупку недвижимости. Если ЦБ продолжит понижать ставку, это будет держать рынок на плаву весь 2020 год.

Из трендов предстоящего года можно отметить рост цен на недвижимость в отдельных городах, обусловленный потоками внутренней миграции.

Выше среднего уровня по России растет стоимость жилья в крупных городах — на 10−11% (на вторичном рынке), что в первую очередь обусловлено притоком приезжих и, следовательно, высоким спросом. Так, есть большой спрос на жилье в Крыму и в Краснодарском крае. Он будет сохраняться и в будущем году. Поэтому в Сочи сейчас самые высокие цены в России на «вторичном» рынке (не считая Москвы и Петербурга) — 130 тысяч за квадратный метр. В Краснодарский край, по данным ВЦИОМ, хочет переехать 18% россиян. В Крыму цены тоже выросли в 2−3 раза за последние пять лет. В Севастополе метр стоит 90 тысяч рублей.

#ruhouse #redstyle #недвижимость #спб #Санкт-Петербург #Москва #Крым #Дубаи #дом #уют #ремонт #проектирование #счастье #все_операции_с_недвижимостью #коммерческая_недвижимость #квартиры #дом #покупка #продажа #аренда #сделка #ликвидность #инвестиции